En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu'ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d'usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les :

• balcons,
• terrasses,
• jardins,
• cours,
• combles,
• couloirs.

Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit être prévu :

• soit au sein du règlement de copropriété,
• soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l'article 26.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être :

• soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis),
• soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l'usage de l'immeuble (ou destination de l'immeuble).

Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l'accord des autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du titulaire du droit de jouissance exclusive, des frais d'entretien spécifiques.

En revanche, les dépenses relatives au gros-œuvre de l'immeuble (travaux d'étanchéité pour une toiture terrasse à usage privatif par exemple) sont supportées par l'ensemble des copropriétaires.